江苏高院：买受人商品房合同备案后，转让购房权，实际购房人出资且接收占有房屋的，可排除申请执行人对房屋的强制执行

每天花五分钟熟知裁判规则，和优秀法官保持相同思维高度。我们已推出多篇执行案例，归纳裁判观点，辅助执行实务操作。所有文章均可在朋友圈微信群尽情转发。

裁判要旨

买受人商品房合同备案后，转让购房权，实际购房人出资且接收占有房屋的，可排除申请执行人对房屋的强制执行。

实务要点

第一、本案系江苏高院再审案件，之所以撤销一审和二审判决，根本原因在于商品房备案合同显示买受人是被执行人，案外人作为实际权利人出资占有房屋，一审二审均考虑案外人权利范围，案外仅享有对被执行人的过户登记请求权，该权利系债权请求权，与作为申请执行人的一般债权请求权没有区别，忽视案外人对房屋占有这一关键环节。

第二、我们注意到，案外人对房屋出资占有这一关键环节，意味着相对于申请执行人，其权利更为接近执行标的。反之，以申请执行人权利属性考虑，与案外人之间是否具有优先性，江苏高院评价“沈勃只是殷桂龙的一般债权人，对于房产也不享有物权，其对房产的权利来源于殷桂龙对房产的权利，其权利的范围当然也不能超过殷桂龙本身，如果殷桂龙本身不能向乘锦江主张返还房屋，那么，沈勃也无权去执行乘锦江本应占有且已经占有的房产。”

第三、当房屋产权登记为被执行人名下，是否可强制执行，即实际购房人作为案外人的权利是否保护！？本案中，江苏高院进一步评价“即使殷桂龙已经取得了房产证，只要他在查封之前已经将房产转让给乘锦江，而乘锦江提出执行异议时已经支付全部房款并且合法占有房屋，未办理过户的原因也不可归责于他时，乘锦江的相关主张也应当得到法院支持。”

案情介绍

一、沈勃诉殷桂龙民间借贷纠纷案，查封了殷桂龙名下的记者家园303室房屋，法院作出民事裁定拍卖殷桂龙所有的上述房产。

乘锦江向法院提出执行异议，请求撤销或中止执行该裁定。

二、乘锦江与殷桂龙之间的房屋转让协议，曾向法院提起诉讼，法院驳回乘锦江的诉讼请求。

乘锦江解释：房款收据原件被殷桂龙借去办理公积金贷款，有殷桂龙的借条为证。另案涉房屋的水电卡、燃气卡都是殷桂龙的名字，乘锦江在交房时签的殷桂龙名字办理交房手续，并将房门钥匙进行更换。目前，乘锦江、沈勃均不清楚殷桂龙的下落。

该案终审判决书认定：乘锦江与殷桂龙分别于2007年6月25日签订的购房计划转让协议及2008年3月12日签订的补充协议为有效协议。乘锦江虽举证证明案涉购房款由其实际交纳，但截止目前，殷桂龙只与开发商签订了商品房买卖合同，并未取得案涉房屋的产权证，乘锦江享有的是基于双方转让协议而向殷桂龙要求继续履行合同协助办理房屋过户手续的债权请求权，而非确认房屋产权的物权请求权。故乘锦江要求确认案涉房屋归其所有，无法律依据。

三、一审法院认为，本案乘锦江与殷桂龙之间的购房计划转让协议及2008年3月12日签订的补充协议虽为有效协议，经盐城市中级人民法院终审判决，认为乘锦江对殷桂龙享有债权，对案涉房屋不享有物权。基于此，判决驳回其要求确认所有权的请求。江苏闻新房地产开发有限公司与殷桂龙之间商品房买卖合同已经进行备案，按合同约定，江苏闻新房地产开发有限公司有向殷桂龙移交所有权的义务。因殷桂龙下落不明，客观上造成江苏闻新房地产开发有限公司无法向殷桂龙完成交付义务，但不因此而否认殷桂龙对案涉房产享有合法权益。故殷桂龙的债权人可以向人民法院申请对其合法财产予以变卖、拍卖的价款受偿其债务。乘锦江对案涉房屋既不享有物权，也不享有其他足以阻止执行的实体权利。故乘锦江要求停止对案涉房屋的执行，没有事实和法律依据，不予支持。

四、二审法院认为，乘锦江要求对涉案房屋停止执行，但现有证据不足以证实其对涉案房屋享有所有权或其他足以阻止标的物执行的实体权利。生效裁判已经确认乘锦江享有的是债权请求权，而非物权请求权,江苏闻新房地产开发有限公司与殷桂龙的房屋买卖合同已经在房管部门进行合同备案登记，根据法律规定和合同约定，殷桂龙有权要求江苏闻新房地产开发有限公司移交所有权，其对涉案房屋享有相关权益，因此，一审裁定拍卖合同备案登记在殷桂龙名下的涉案房屋并无不当。乘锦江认为涉案房屋系其实际出资，要求停止对涉案房屋的执行，理据不足，故不予采信。

裁判要点与理由

江苏高院再审认为，首先，乘锦江是本案争议房产的实际购买人，该房产虽因开发公司原因不能办理过户手续，但是买受人名为殷桂龙，实为乘锦江，有证据证明殷桂龙已经将附带有一定福利性质的购房权以2万元的价格转让给乘锦江，购房款也是乘锦江实际支付。因此，殷桂龙对房产的权利是名义上的，不是实质上的，乘锦江才是房产的实际购买人及权利人。其次，乘锦江已经实际占有了争议房屋，殷桂龙并没有向乘锦江主张返还房屋的权利。沈勃只是殷桂龙的一般债权人，对于房产也不享有物权，其对房产的权利来源于殷桂龙对房产的权利，其权利的范围当然也不能超过殷桂龙本身，如果殷桂龙本身不能向乘锦江主张返还房屋，那么，沈勃也无权去执行乘锦江本应占有且已经占有的房产。第三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，即使殷桂龙已经取得了房产证，只要他在查封之前已经将房产转让给乘锦江，而乘锦江提出执行异议时已经支付全部房款并且合法占有房屋，未办理过户的原因也不可归责于他时，乘锦江的相关主张也应当得到法院支持。

判决撤销江苏省盐城市中级人民法院（2015）盐民终字第00500号民事判决和盐城市盐都区人民法院（2014）都民初字第01742号民事判决；不得执行记者家园303室房屋。

标签：执行异议丨执行异议之诉丨排除执行丨实际购房人丨占有
案例索引：江苏省高级人民法院（2016）苏民再168号“乘锦江，沈勃、殷桂龙再审民事判决书”（审判长郭群审判员徐智审判员陈军），《中国裁判文书网》（20170427）。

相关案例

法律依据

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条  被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

往期原创文章

更多执行案例点击：原文阅读

本公众号文章对您有所裨益，请关注或微信群朋友圈分享转发。请理解作者辛苦付出，若其他公众号转载请在首部位置注明作者及来源。